O que é incorporação imobiliária?

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é o instituto que viabiliza a alienação das unidades autônomas da edificação que ainda estão pendentes de construção, podendo inclusive ser venda na “planta”. 
No entanto, para que seja possível, legalmente, proceder a alienação destas unidades que ainda não existem fisicamente, é indispensável que se promova o registro da incorporação imobiliária. 
Assim, só é necessário o registro da incorporação imobiliária quando o incorporador pretender alienar as unidades da edificação em construção, ou seja, é a promessa de compra e venda de coisa futura. 
Conclui-se, então, que se o construtor decidir alienar estas unidades somente após a conclusão da obra(5) não é preciso proceder o registro da incorporação imobiliária, bastando apenas a individuação. 
Alerta-se que a lei das incorporações imobiliárias elenca hipóteses do incorporador incorrer em crime e em contravenção contra a economia popular, bastando para tal infringir as regras desta lei, dentro outras colocar à venda as unidades sem ter o registro da incorporação imobiliária registrado no competente Registro Imobiliário. 
Importante ressaltar que somente o incorporador poderá promover a incorporação. Mais, a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal nº 4.591/64(6) que contém um rol taxativo. 
O incorporador pode ser pessoa física ou jurídica, desde que seja proprietário do terreno onde a incorporação imobiliária será erguida, o promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário deste terreno, podendo ser, ainda, o construtor ou corretor de imóveis desta incorporação. 
Entretanto, salienta-se que na hipótese do incorporador ser o promitente comprador, o cessionário dos direitos e obrigações e de promessa de cessão, em razão de não ser um contrato definitivo e por isso pode ser rescindido, é mister conter cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e que já tenha sido imitido na posse do terreno, visando dar a idéia de definitividade. 
Nesta senda, se o comprador for o construtor ou corretor de imóveis deverá portar, obrigatoriamente, mandato de instrumento público, de caráter irrevogável, outorgado pelo proprietário do terreno. 

O registro da incorporação imobiliária. 
Após minucioso estudo do empreendimento, o incorporador, para obter o registro da incorporação imobiliária, tem de elaborar o requerimento de incorporação, contendo todas as informações necessárias e documentos(7) exigidos pela lei das incorporações imobiliárias e ingressar no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. 
No Registro de Imóveis haverá a análise do requerimento juntamente com a documentação. Segundo Mário Pazutti Mezzari, in Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis “O exame dos documentos tem o prazo de 15 dias (parágrafo 6º do art. 32), findo o qual, se exigências existirem, o oficial deverá indicá-las ao incorporador. Há quem julgue que este prazo foi dilatado para 30 dias, pela regra geral contida no art. 188 da Lei de Registros Públicos. No Rio Grande do Sul, todos os títulos têm 15 dias para serem examinados e deduzidas as exigências, se houver (item 10.2.1 da Consolidação Normativa)”. 
Frise-se que o registrador tem o prazo de quinze dias, a contar do ingresso do requerimento no Registro de Imóveis, para apresentar, por escrito e se necessário fundamentada, a impugnação com todas as suas exigências para efetivar o arquivamento ou registro da incorporação, tanto em matéria de informações como de documentação. 
Neste caso, após satisfeitas tais exigências por parte do incorporador, o registrador tem o prazo de 15 dias para fornecer a certidão do registro da incorporação, base legal é o artigo 32, § 6º da lei 4.591/64(8), estando, nesta ocasião, efetivado o registro da incorporação imobiliária, podendo, agora, alienar legalmente as futuras unidades autônomas. 
Ressalta-se que após o incorporador cumprir todas as exigências legais para ter registrada a incorporação imobiliária, abre-se a possibilidade dos futuros adquirentes das unidades, ou simplesmente interessados, em conhecer todos os dados relativos ao empreendimento e às unidades, além de ter um panorama da situação técnica, fiscal, financeira, jurídica e etc da empresa, através da documentação obrigatória anexada. 
Após a averbação do término da construção, através do documento de habite-se e outros exigidos por lei, o incorporador apresentará o requerimento de individuação que igualmente sofrerá análise pelo Registro de Imóveis e estando correto fará o desmembramento da matrícula “mãe”, originando as novas matrículas, em tantas quanto forem o número de unidades autônomas discriminadas, nas quais estará registrada a individuação e a convenção do condomínio. 

Fonte: Boletim Eletrônico Irib